Erfpacht en Aruba: ¿puede el Gobierno imponer restricciones al alquiler durante la vigencia del contrato?

El erfpacht es un derecho real, no una licencia

La mayor parte del suelo residencial en Aruba ha sido cedida por el Land en erfpacht, un derecho real de larga duración. El titular tiene en principio todos los derechos de un propietario, paga por ello un canon anual y queda vinculado a las condiciones recogidas en la escritura notarial de constitución y en las condiciones generales que esta incorpora. Esas condiciones están inscritas en los registros públicos del Kadaster.

En la relación de erfpacht, el Land Aruba actúa como propietario del terreno y parte contractual, no como autoridad administrativa que dicta resoluciones. Esa diferencia es decisiva. Una licencia puede revocarse o modificarse dentro de los límites de la ley; un derecho real, una vez constituido, no puede ser alterado por el Land a su discreción.

Tres vías para modificar las condiciones del erfpacht

El Código Civil de Aruba (BWA), al igual que el neerlandés, reconoce tres formas de cambiar el contenido de un derecho de erfpacht.

1. Con el consentimiento del titular. La modificación de un derecho real requiere escritura notarial e inscripción en los registros públicos (art. 3:98 en relación con el 3:89 BWA). Sin la firma del titular no existe modificación.
2. En virtud de una cláusula de modificación ya incluida en la escritura. Algunas condiciones de erfpacht facultan al propietario del suelo para ajustar periódicamente determinados elementos, normalmente el canon. El Tribunal Supremo neerlandés no ha considerado tal cláusula abusiva por sí misma, en parte porque las condiciones de erfpacht forman parte de la política de suelo del Gobierno. Pero la facultad debe constar en la escritura y ejercerse de forma proporcional. La mayoría de las escrituras residenciales en Aruba contienen una cláusula de destino (uso residencial) y exigen permiso para cambiar ese destino, pero no otorgan una facultad general para introducir nuevas prohibiciones.
3. Por el juez, conforme al artículo 5:97 BWA. Solo cuando hayan transcurrido veinticinco años desde la constitución, el propietario o el titular pueden pedir al juez que modifique el erfpacht por circunstancias imprevistas tan graves que, según criterios de razonabilidad y equidad, no pueda exigirse su mantenimiento sin cambios. Los tribunales aplican esta disposición de manera muy restrictiva y no cubre circunstancias que ya eran previsibles al constituirse el derecho.

Además, el Land Aruba como parte contractual está sujeto a los principios generales de buena administración (art. 3:14 BWA). No puede utilizar su posición de derecho privado como propietario del suelo para imponer un régimen que por vía de derecho público no podría imponer, o solo con garantías.

Lo que el Gobierno sí puede hacer

Que la escritura no pueda modificarse unilateralmente no significa que el alquiler sea intocable. El Gobierno dispone de otros tres instrumentos.

• Regulación de derecho público. Una ordenanza nacional (landsverordening) sobre alquiler vacacional, con registro, licencias, límites por zona o modificación del plan de ordenación territorial (ROPV), se aplica a todos, con independencia de lo que diga la escritura de erfpacht. Este es el camino que el Gobierno está siguiendo realmente: en mayo de 2026 el Ministro de Asuntos Económicos anunció un marco legal integral para el alquiler vacacional, y la Dirección de Asuntos Económicos preparó un sistema de registro obligatorio con un periodo transitorio hasta principios de 2027. Estas normas deben cumplir el artículo 1 del Protocolo 1 del Convenio Europeo de Derechos Humanos: un fin legítimo, un equilibrio justo entre el interés general y la carga individual, y un régimen transitorio adecuado para los casos existentes.
• Exigir el cumplimiento de las condiciones existentes. Si la escritura prescribe el uso residencial, el Land puede alegar que el alquiler vacacional comercial y estructural la incumple y reclamar el cumplimiento o incluso la extinción del erfpacht (art. 5:87 BWA). Eso no es una modificación, sino una interpretación de la escritura. Su éxito depende del texto de las condiciones y del hecho de que el Land haya tolerado el alquiler durante años: la tolerancia puede generar pérdida del derecho a reclamar y confianza legítima del titular.
• Nuevas condiciones en momentos naturales. En nuevas cesiones de suelo, en la renovación al vencer el plazo del erfpacht y al conceder permiso para transferir o dividir, cuando la escritura exige tal permiso (art. 5:91 BWA), el Land goza de libertad contractual y puede fijar condiciones actualizadas.

¿Qué significa esto para usted?

Solicite en el Kadaster su escritura de erfpacht y las condiciones generales que declara aplicables, y revise tres puntos: la cláusula de destino, una eventual cláusula de modificación o de permiso, y la fecha de constitución (relevante para el umbral de veinticinco años y el derecho transitorio del nuevo Código Civil). Si la escritura no contiene cláusula de modificación, una prohibición de alquiler impuesta unilateralmente en la escritura no es válida y usted puede oponerse.

El riesgo real para los propietarios que alquilan su vivienda no está en la escritura, sino en la regulación de derecho público anunciada. Quien ya alquila hará bien en seguir de cerca los requisitos de registro y licencia y evaluar a tiempo si le aplica un régimen transitorio.

¿Quiere saber exactamente qué permite su escritura de erfpacht, o el Land Aruba le pide aceptar nuevas condiciones? Glas & Glas Attorneys and Legal Consultancy lee su escritura y le asesora, en español, inglés, neerlandés o papiamento.

Este artículo contiene información general y no constituye asesoramiento sobre una situación concreta. De su contenido no pueden derivarse derechos.

Fuentes

• Código Civil de Aruba (en vigor desde el 1 de septiembre de 2021): arts. 3:14, 3:89, 3:98, 5:87, 5:91 y 5:97 BWA
• Protocolo 1 del Convenio Europeo de Derechos Humanos, artículo 1 (protección de la propiedad)
• Plan de Ordenación Territorial con Normas (ROPV) Aruba
• Anuncio del Ministro de Asuntos Económicos (mayo de 2026) de un marco legal para el alquiler vacacional y el sistema de registro de la Dirección de Asuntos Económicos