Erfpacht op Aruba: kan de overheid tussentijds beperkingen op verhuur invoeren?

Erfpacht is een zakelijk recht, geen vergunning

Het grootste deel van de woningbouwgrond op Aruba is door het Land in erfpacht uitgegeven. Erfpacht is een zakelijk recht: de erfpachter heeft in beginsel alle rechten van een eigenaar, betaalt daarvoor een jaarlijkse canon en is gebonden aan de voorwaarden die in de notariële akte van vestiging en de daarbij horende algemene bepalingen zijn opgenomen. Die voorwaarden zijn ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Bij erfpacht treedt Land Aruba op als grondeigenaar en contractspartij, niet als bestuursorgaan dat beschikkingen afgeeft. Dat verschil is beslissend. Een vergunning kan de overheid intrekken of aanpassen binnen de grenzen van de wet; een zakelijk recht dat eenmaal is gevestigd, kan het Land niet naar eigen inzicht veranderen.

Drie wegen om erfpachtvoorwaarden te wijzigen

Het Burgerlijk Wetboek van Aruba (BWA) kent, net als het Nederlandse, drie manieren om de inhoud van een erfpachtrecht te wijzigen.

1. Met instemming van de erfpachter. Een wijziging van een zakelijk recht vereist een notariële akte en inschrijving in de openbare registers (art. 3:98 jo. 3:89 BWA). Zonder handtekening van de erfpachter komt er geen wijziging tot stand.
2. Op grond van een wijzigingsbeding dat al in de akte staat. Sommige erfpachtvoorwaarden geven de grondeigenaar de bevoegdheid om bepaalde onderdelen, bijvoorbeeld de canon, periodiek aan te passen. De Hoge Raad heeft zo'n beding niet zonder meer onredelijk bezwarend geacht, mede omdat erfpachtvoorwaarden onderdeel zijn van het grondbeleid van de overheid. Maar de bevoegdheid moet wel in de akte staan en moet proportioneel worden uitgeoefend. De meeste Arubaanse woningbouwakten bevatten een bestemmingsclausule (woondoeleinden) en een toestemmingsvereiste voor bestemmingswijziging, maar geen algemene bevoegdheid om nieuwe verboden in te voeren.
3. Door de rechter, op grond van artikel 5:97 BWA. Pas wanneer vijfentwintig jaar na de vestiging zijn verstreken, kan de eigenaar of de erfpachter de rechter vragen de erfpacht te wijzigen wegens onvoorziene omstandigheden die zo ernstig zijn dat ongewijzigde instandhouding naar redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd. Deze bepaling wordt in de rechtspraak zeer terughoudend toegepast en geldt niet voor omstandigheden die bij de vestiging al voorzienbaar waren.

Daarnaast is Land Aruba als contractspartij gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (art. 3:14 BWA). Het Land mag zijn privaatrechtelijke positie als grondeigenaar niet gebruiken om een regeling af te dwingen die het langs publiekrechtelijke weg niet, of alleen met waarborgen, zou mogen opleggen.

Wat de overheid wél kan doen

Dat de akte niet eenzijdig kan worden gewijzigd, betekent niet dat verhuur onaantastbaar is. De overheid beschikt over drie andere instrumenten.

• Publiekrechtelijke regulering. Een landsverordening over vakantieverhuur, met registratie, vergunningen, maxima per gebied of aanpassing van het ruimtelijk ontwikkelingsplan (ROPV), geldt voor iedereen, ongeacht wat in de erfpachtakte staat. Dit is de weg die de regering daadwerkelijk bewandelt: in mei 2026 kondigde de minister van Economische Zaken een holistisch juridisch kader voor vakantieverhuur aan, en de Directie Economische Zaken bereidde een verplicht registratiesysteem voor met een overgangstermijn tot begin 2027. Zulke regels moeten voldoen aan artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM: een legitiem doel, een redelijk evenwicht tussen algemeen belang en individuele last, en een behoorlijke overgangsregeling voor bestaande gevallen.
• Handhaving van bestaande voorwaarden. Als de akte de bestemming woondoeleinden voorschrijft, kan het Land betogen dat structurele commerciële vakantieverhuur daarmee in strijd is en nakoming of zelfs verval van de erfpacht (art. 5:87 BWA) vorderen. Dat is geen wijziging, maar uitleg van de akte. Of dat slaagt, hangt af van de tekst van de voorwaarden en van het feit dat het Land jarenlang niets tegen verhuur heeft ondernomen: gedogen kan tot rechtsverwerking en gerechtvaardigd vertrouwen leiden.
• Nieuwe voorwaarden op natuurlijke momenten. Bij nieuwe uitgifte van grond, bij heruitgifte na afloop van de erfpachttermijn en bij het verlenen van toestemming voor overdracht of splitsing, als de akte zo'n toestemmingsvereiste kent (art. 5:91 BWA), heeft het Land contractsvrijheid en kan het aangepaste voorwaarden stellen.

Wat betekent dit voor u?

Laat uw erfpachtakte en de daarin van toepassing verklaarde algemene bepalingen opvragen bij het Kadaster en controleer drie punten: de bestemmingsclausule, een eventueel wijzigings- of toestemmingsbeding, en de datum van vestiging (in verband met de vijfentwintigjaarsgrens en het overgangsrecht van het nieuwe BWA). Bevat de akte geen wijzigingsbeding, dan is een eenzijdig in de akte opgelegd verhuurverbod niet geldig en kunt u zich daartegen verzetten.

Het werkelijke risico voor eigenaren die hun woning verhuren, zit niet in de akte maar in de aangekondigde publiekrechtelijke regeling. Wie nu al verhuurt, doet er verstandig aan de registratie- en vergunningsvereisten nauwlettend te volgen en tijdig te beoordelen of een overgangsregeling van toepassing is.

Wilt u weten wat uw erfpachtakte precies toestaat, of krijgt u van Land Aruba een verzoek om nieuwe voorwaarden te aanvaarden? Glas & Glas Attorneys and Legal Consultancy leest uw akte en adviseert u, in het Nederlands, Engels, Spaans of Papiamento.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen advies over een concrete situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek van Aruba (in werking sinds 1 september 2021): art. 3:14, 3:89, 3:98, 5:87, 5:91 en 5:97 BWA
• Eerste Protocol bij het EVRM, artikel 1 (bescherming van eigendom)
• Ruimtelijk Ontwikkelingsplan met Voorschriften (ROPV) Aruba
• Aankondiging van de minister van Economische Zaken (mei 2026) van een juridisch kader voor vakantieverhuur en het registratiesysteem van de Directie Economische Zaken