Una segunda vivienda bajo el sol de Aruba, un apartamento para alquilar o una mudanza definitiva: cada vez más extranjeros miran hacia Aruba para sus planes inmobiliarios. La buena noticia es que la isla es sorprendentemente accesible. Aruba no tiene una prohibición general de propiedad inmobiliaria para extranjeros, y como comprador extranjero usted sigue, en principio, el mismo procedimiento que un comprador local. Aun así, el sistema jurídico arubano es lo suficientemente distinto del de su país como para deparar sorpresas. En esta guía resumimos los principales puntos jurídicos a tener en cuenta.
Sí. Aruba permite comprar bienes inmuebles tanto a residentes como a no residentes, y actualmente no existen restricciones de nacionalidad para la propiedad. No necesita un permiso de residencia para comprar. Una advertencia importante: ser propietario de una vivienda no otorga por sí mismo ningún derecho de residencia. Como no residente, por lo general puede permanecer en la isla hasta 180 días al año; si desea establecerse de forma permanente, ello se tramita mediante un procedimiento aparte ante DIMAS, el departamento de inmigración. Compra y residencia son, por tanto, dos trámites separados que conviene coordinar de antemano.
Donde los compradores extranjeros suelen tropezar es en la diferencia entre la propiedad plena (eigendom) y la enfiteusis o arrendamiento a largo plazo (erfpacht). Con la propiedad plena usted es dueño tanto del terreno como de la construcción. Con la enfiteusis, el terreno es propiedad del País de Aruba y usted tiene un derecho de larga duración para usarlo, a menudo por un periodo de unos 60 años, renovable, a cambio de un canon anual.
Ambas figuras son muy comunes en Aruba y ambas son perfectamente negociables, pero las consecuencias jurídicas y financieras difieren. En la enfiteusis, preste atención al plazo restante, al importe y los momentos de revisión del canon, y a las condiciones de renovación y transmisión. Algunos bancos aplican condiciones de financiación distintas a las parcelas en enfiteusis que a la propiedad plena. Haga constar siempre exactamente qué tipo de derecho está comprando antes de firmar.
Al igual que en los Países Bajos, la transmisión de bienes inmuebles en Aruba está reservada por ley a un notario jurado. Aruba cuenta con un número reducido de notarios, y el notario es el eje de la transacción. Verifica el título de propiedad, investiga si sobre el inmueble pesan hipotecas, embargos o deudas tributarias, custodia el depósito en escrow, redacta la escritura de transmisión e inscribe la transmisión en el registro catastral (Kadaster).
En la práctica, una compra se desarrolla más o menos así: usted presenta una oferta por escrito, firma un contrato de compraventa, deposita normalmente alrededor del 10% en escrow, supera el control obligatorio de identificación y origen de fondos (KYC, en parte conforme a la normativa arubana contra el blanqueo de capitales, la Lwtf) y finalmente firma la escritura. Calcule entre 8 y 12 semanas desde la oferta hasta la inscripción.
Cuente con gastos del comprador además del precio. La partida principal es el impuesto de transmisión (overdrachtsbelasting). Actualmente se aplica un tipo del 3% para inmuebles con un valor de hasta Afl. 250.000 inclusive y del 6% cuando el valor supera ese umbral, calculado sobre el precio de compra o el valor catastral, el que sea más alto. Además, pagará los honorarios del notario y los gastos de escritura, que según la complejidad suelen situarse en torno al 1% o 2%. En conjunto, los gastos totales del comprador suelen rondar entre el 5% y el 8% del precio, pero varían según la operación, así que pida un presupuesto cerrado de antemano.
No olvide tampoco el impuesto predial anual (grondbelasting). Se calcula sobre el valor del inmueble; los no residentes pagan actualmente, por lo general, un tipo fijo del orden del 0,6%, mientras que a los residentes se les aplica una escala progresiva. Es posible financiar mediante un banco local, pero los no residentes deben contar normalmente con una aportación propia mayor.
Este artículo contiene información general y no constituye asesoramiento jurídico. Para asesoramiento sobre su situación concreta, póngase en contacto con Glas & Glas.
No. La propiedad inmobiliaria no confiere automáticamente un derecho de residencia. La residencia y los permisos se tramitan mediante un procedimiento aparte ante DIMAS. Si compra con vistas a emigrar, coordine ambos trámites con antelación.
Además de la distinción entre propiedad plena y enfiteusis, sobre todo la estructura fiscal y el papel fuerte y central del notario. Los conceptos pueden parecer familiares, pero los tipos, umbrales y procedimientos son distintos.
A menudo sí, pero pueden intervenir permisos, la tasa turística y el impuesto sobre beneficios. Asesórese previamente, sobre todo si el alquiler va a ser una parte importante de su rentabilidad.
Deje que verifiquemos el título, las condiciones de la enfiteusis y el cuadro completo de costes antes de firmar, para que sepa exactamente qué está comprando.
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