Airbnb en Aruba: registro obligatorio, impuestos y la regularización que prepara el Gobierno

El alquiler vacacional creció, y Hacienda lo sabe

Según la Aruba Tourism Authority, Aruba cuenta con entre 5.500 y 6.000 viviendas vacacionales: apartamentos, condominios y casas que se alquilan a turistas a través de Airbnb, Vrbo, Booking.com o directamente. En 2025, el 39,1 por ciento de todas las pernoctaciones turísticas se realizó en este tipo de alojamiento, frente al 36,7 por ciento del año anterior, según cifras del Banco Central de Aruba. Mientras los hoteles subieron su tarifa un 12 por ciento en 2025, la tarifa media de las viviendas vacacionales bajó un 12 por ciento. El sector crece sobre todo por precio.

Eso es precisamente lo que molesta al Gobierno y al sector hotelero. La ATA estima que el Land pierde cada año entre 60 y 70 millones de florines en impuesto turístico, tasa medioambiental e impuestos sobre el volumen de negocios porque una gran parte de los anfitriones no declara o declara de forma incompleta. Por eso, desde 2025 el Departamento di Impuesto (DIMP) utiliza un software especializado para cotejar los anuncios de las plataformas con sus propios registros. Quien no conste en Hacienda puede esperar una carta.

Lo que ya rige: los impuestos que todo anfitrión debe pagar

Muchos propietarios creen que los nuevos planes crearán por primera vez una obligación tributaria. Es un malentendido. Las obligaciones existen desde hace años; los planes tratan de registro y control. Quien alquila una vivienda en Aruba a turistas por menos de 90 días ya está sujeto a:

• Impuesto turístico del 12,5 por ciento sobre el ingreso bruto del alquiler, incluidos recargos como la limpieza. La tarifa subió del 9,5 al 12,5 por ciento en 2023. El contribuyente es el propietario o explotador; si alquila a través de un administrador, este puede ser designado contribuyente. Los huéspedes inscritos en el registro de población de Aruba están exentos.
• Tasa medioambiental de US$ 3 por noche y habitación alquilada, que debe cobrarse al huésped por separado.
• Declaración mensual: ambos tributos deben declararse y pagarse dentro de los quince días siguientes al fin de mes. Es obligatorio llevar un registro de huéspedes.
• Impuestos sobre el volumen de negocios (BBO, BAZV y BAVP, en total 7 por ciento) sobre servicios adicionales como desayuno, limpieza o transporte, y sobre alquileres más largos que no entran en el impuesto turístico.
• Impuesto sobre la renta sobre el ingreso neto del alquiler, también para propietarios que no residen en Aruba. Gastos como suministros, mantenimiento, seguro y honorarios de gestión son deducibles; las mejoras, como una piscina, no.
• Impuesto sobre bienes inmuebles (grondbelasting) sobre el valor de la vivienda, con obligación de comunicar aumentos de valor.

Que el DIMP se lo toma en serio lo muestra también la jurisprudencia. El 25 de mayo de 2026 el Tribunal de Primera Instancia de Aruba declaró que el Inspector podía corregir liquidaciones complementarias del impuesto turístico que inicialmente se habían fijado demasiado bajas. La invocación de los principios de confianza legítima y seguridad jurídica no prosperó, porque el informe de la inspección ya dejaba claro lo que realmente se debía. Quien se equivoca en el impuesto turístico puede recibir una liquidación años después.

Lo que viene: registro, regularización y supervisión

En mayo de 2026 el Ministro de Asuntos Económicos, Geoffrey Wever, anunció una política "holística" para el alquiler vacacional elaborada por cinco ministerios: Asuntos Económicos (competencia leal), Finanzas (tributación y recaudación), Turismo (calidad del producto), Salud Pública (higiene y seguridad) e Infraestructura (ordenación territorial). El ministro subrayó que no se pretende "demonizar" al sector: el alquiler vacacional genera ingresos fiscales e ingresos para muchos microempresarios arubanos.

Las comunicaciones de la Dirección de Asuntos Económicos mencionaban inicialmente un sistema de registro que abriría el 1 de agosto de 2026 y un registro obligatorio a partir del 1 de febrero de 2027. Esas fechas han quedado superadas por la decisión del Consejo de Ministros.

El 16 de octubre de 2026 el Consejo de Ministros aprobó un plan de acción para el registro y la regulación de las viviendas de alquiler vacacional (fuente: Gobierno de Aruba). Los puntos principales:

• Registro obligatorio de todas las viviendas vacacionales existentes, incluso si ya cuentan con los permisos necesarios. Cada alojamiento se evalúa de forma individual.
• Período de registro de tres meses. El gobierno anunciará con antelación la fecha de inicio y la fecha límite de registro. Las fechas mencionadas anteriormente, 1 de agosto de 2026 y 1 de febrero de 2027, ya no figuran en el plan de acción.
• Fecha de referencia: 1 de noviembre de 2026. Los alojamientos que estaban en funcionamiento antes de esa fecha y se registren pasarán por un proceso de regulación en el que se comprobará si efectivamente están en uso. Atención: esta no es la fecha de inicio del registro.
• Régimen transitorio para los alojamientos que aún no estén en uso el 1 de noviembre de 2026, siempre que antes de esa fecha se hayan asumido compromisos concretos y difícilmente revocables, como un contrato de financiación o de construcción. Una simple idea no es suficiente.
• El registro no es un permiso. El registro no legaliza automáticamente un alojamiento ni da derecho a ampliarlo. Se respetarán los derechos existentes. Los alojamientos no registrados quedan fuera de la política de tolerancia y no pueden optar a la legalización.
• Evaluación por zona. En la categoría verde (el centro y el frente portuario de Oranjestad, el centro de San Nicolas y las zonas turísticas de las costas oeste y este) se evaluará si los alojamientos existentes pueden legalizarse. En la categoría amarilla (zonas residenciales urbanas, zonas residenciales con valores especiales y zonas de transformación) esto se hará por alojamiento dentro de las normas establecidas, a la espera de la revisión del ROP y del ROPV. En la categoría roja (entre otras, naturaleza y paisaje, playas, zonas rurales, el aeropuerto, polígonos industriales y zonas marinas) no habrá legalización general y las excepciones se evaluarán estrictamente caso por caso.
• Criterios de evaluación: el número de unidades y la capacidad de huéspedes, la seguridad constructiva y contra incendios, la integración en el vecindario, el estacionamiento y la accesibilidad, las molestias (incluida la gestión de aguas residuales) y el impacto en la naturaleza, el paisaje y el patrimonio. Una legalización solo se aplica al uso y al número de unidades aprobados.
• Política de tolerancia durante la fase de transición para el uso existente y registrado, una vez que dicha política haya sido evaluada y aprobada jurídicamente. Queda expresamente excluido abrir nuevos alojamientos, añadir unidades o ampliar los existentes.
• Centros de Oranjestad y San Nicolas. El ROPV permite allí un máximo combinado de 100 viviendas vacacionales. Para estimular estos centros urbanos, también podrán registrarse allí nuevos proyectos, sin garantía de aprobación. Los nuevos proyectos fuera de estos centros no están incluidos en este régimen.

Un grupo de trabajo con representantes de los ministerios de Finanzas y Economía, Infraestructura, Salud Pública y Turismo coordina el registro, que será digital, y anunciará con antelación cuándo y cómo podrán registrarse los propietarios y qué documentos serán necesarios. Al mismo tiempo, el gobierno prepara modificaciones provisionales del ROPV e inicia la revisión integral del ROP y del ROPV. Los proyectos de planes se someterán a información pública para que residentes, empresarios y demás interesados puedan presentar sus observaciones; antes se celebrará una sesión informativa.

Por otra parte, el régimen de regularización voluntaria anunciado anteriormente sigue siendo relevante para los propietarios que hasta ahora no han declarado el impuesto turístico ni los ingresos por alquiler. El plan de acción del 16 de octubre de 2026 no lo aborda; sus condiciones aún no se han publicado.

Además, el sector hotelero, agrupado en AHATA, insiste en que plataformas como Airbnb y Vrbo solo admitan anuncios de anfitriones con un número de registro válido. Ese modelo ya existe en muchas ciudades y, dada la cooperación entre ministerios, es una posibilidad real también en Aruba. Antes ya se había anunciado que el Servicio de Inspección e Higiene se convertiría en un organismo independiente encargado de licencias e inspecciones de calidad de viviendas vacacionales. Y el Ministro de Infraestructura, René Herdé, vincula el expediente con el mercado de la vivienda: el crecimiento del alquiler vacacional no debe presionar más la asequibilidad de la vivienda para los arubanos.

Conviene hacer una salvedad. Con la decisión del Consejo de Ministros el rumbo está fijado, pero los detalles aún están por llegar: las fechas de inicio y cierre del registro, los documentos que deberán presentarse, los requisitos de calidad, la política de tolerancia y las modificaciones del ROPV todavía deben anunciarse o aprobarse. Tampoco se ha publicado nada sobre tasas de registro, sanciones ni una posible obligación para las plataformas. Lo que sí está claro: registro, evaluación por zona, vinculación con la administración tributaria y control del cumplimiento.

¿Qué significa esto para usted como propietario?

1. Ponga en orden su situación fiscal ahora. Solicite un número de identificación fiscal en el DIMP si aún no lo tiene, dese de alta en el impuesto turístico y declare mensualmente. Si ya alquila sin declarar, es prudente esperar el régimen de regularización y prepararse mientras tanto: conserve los resúmenes de reservas, los pagos de las plataformas y las facturas de gastos.
2. Compruebe si puede alquilar. El registro ante el Gobierno no convierte automáticamente el alquiler en permitido. Revise la cláusula de destino de su escritura de erfpacht, el reglamento de su comunidad de propietarios o resort y la calificación en el plan de ordenación territorial. Sobre la escritura de erfpacht publicamos un artículo aparte. Compruebe también en qué categoría de zona del plan de acción se encuentra su vivienda; en la categoría roja no habrá legalización general.
3. Documente que ya alquilaba antes del 1 de noviembre de 2026. Conserve resúmenes de reservas, pagos de las plataformas, facturas y anuncios que demuestren que su alojamiento estaba en uso antes de la fecha de referencia. Si su vivienda aún no está en uso en esa fecha, conserve los documentos que acrediten compromisos concretos, como un contrato de financiación o de construcción.
4. Regístrese a tiempo y no amplíe. Esté atento al anuncio del período de registro: quien no se registre queda fuera de la política de tolerancia y no podrá optar a la legalización. No abra nuevos alojamientos ni añada unidades durante la fase de transición.
5. Lleve un registro de huéspedes. Ya es obligatorio y será la base de toda inspección.
6. ¿No es residente? Entonces tributa en Aruba por los ingresos del alquiler y por el impuesto inmobiliario, además de sus obligaciones en su país de residencia. Haga comprobar si un convenio o una norma unilateral evita la doble imposición.
7. Elija una estructura adecuada. Alquilar a nombre propio, a través de un administrador o mediante una sociedad tiene consecuencias distintas para el impuesto turístico, el BBO y el impuesto sobre la renta. Una decisión tomada de antemano cuesta menos que una corrección posterior.

El mensaje del Gobierno es, al final, sencillo: el alquiler vacacional está permitido, pero ya no fuera de la vista de Hacienda. Quien se registra y declara a tiempo conserva una actividad rentable sin sorpresas. Quien espera la carta del DIMP paga igualmente el impuesto, con intereses y multa.

¿Quiere saber qué significan los planes para su vivienda, o desea acogerse al régimen de regularización en cuanto se abra? Glas & Glas Attorneys and Legal Consultancy asesora a propietarios y administradores de viviendas vacacionales, en español, inglés, neerlandés o papiamento.

Este artículo contiene información general y no constituye asesoramiento sobre una situación concreta. Se basa en la Landsverordening toeristenheffing, la Landsverordening milieuheffing, comunicaciones oficiales del Gobierno de Aruba e informaciones hasta el 18 de octubre de 2026 inclusive, entre ellas el plan de acción para viviendas vacacionales aprobado por el Consejo de Ministros el 16 de octubre de 2026. En la última actualización, el desarrollo de ese plan de acción, como las fechas de registro, la política de tolerancia y las modificaciones del ROPV, aún no se había anunciado; las condiciones y tarifas pueden cambiar. De su contenido no pueden derivarse derechos.

Fuentes

• Gobierno de Aruba, 16 de octubre de 2026, Regering schept duidelijkheid over beheer van vakantiewoningen (comunicado en neerlandés; plan de acción aprobado por el Consejo de Ministros: registro obligatorio, fecha de referencia 1 de noviembre de 2026, régimen transitorio, categorías de zonas, criterios de evaluación y política de tolerancia)
• Landsverordening toeristenheffing y Landsverordening milieuheffing (tarifas a 1 de enero de 2026: 12,5% y US$ 3 por noche respectivamente); Departamento di Impuesto, declaración del impuesto turístico
• Tribunal de Primera Instancia de Aruba, 25 de mayo de 2026, ECLI:NL:OGEAA:2026:131 (liquidaciones complementarias del impuesto turístico)
• Gobierno de Aruba / Dirección de Asuntos Económicos, anuncio anterior del sistema de registro y del régimen de regularización voluntaria; ministro Wever, 24 de mayo de 2026 (EA News, gobierno.aw)
• Aruba Tourism Authority, 21 de agosto de 2025: 5.500–6.000 viviendas vacacionales, 60–70 millones de florines en impuestos perdidos (gobierno.aw, Antilliaans Dagblad)
• Banco Central de Aruba, cifras de turismo 2025: 39,1% de las pernoctaciones en alojamiento alternativo (Aruba.nu, 8 de septiembre de 2026)
• AHATA, 21 de mayo de 2026, llamamiento al registro obligatorio y verificación en plataformas (24ora); Departamento di Impuesto, control con software de detección (julio de 2025)