Een tweede huis onder de Arubaanse zon, een appartement om te verhuren of een definitieve emigratie: steeds meer Nederlanders kijken naar Aruba voor hun vastgoedplannen. Het goede nieuws is dat het eiland verrassend toegankelijk is. Aruba kent geen algemeen verbod op vastgoedeigendom door buitenlanders, en als Nederlander koopt u in beginsel via dezelfde procedure als een lokale koper. Toch is het Arubaanse rechtssysteem net anders genoeg dan het Nederlandse om verrassingen op te leveren. In deze gids zetten we de belangrijkste juridische aandachtspunten op een rij.
Ja. Aruba staat zowel inwoners als niet-inwoners toe om onroerend goed te kopen, en er gelden op dit moment geen nationaliteitsbeperkingen op eigendom. U hoeft dus geen verblijfsvergunning te hebben om te kunnen kopen. Belangrijk om te weten: het bezit van een woning geeft op zichzelf geen verblijfsrecht. Als niet-inwoner mag u doorgaans tot 180 dagen per jaar op het eiland verblijven; wilt u zich permanent vestigen, dan loopt dat via een aparte procedure bij DIMAS. Koop en verblijf zijn dus twee losse trajecten die u het beste vooraf op elkaar afstemt.
Waar Nederlanders vaak op struikelen is het verschil tussen eigendom en erfpacht. Bij eigendom (freehold) bezit u zowel de grond als de opstal volledig. Bij erfpacht is de grond eigendom van het Land Aruba en heeft u een langlopend recht om die grond te gebruiken, vaak voor een periode van rond de 60 jaar, verlengbaar, tegen een jaarlijkse vergoeding: de canon.
Beide vormen komen op Aruba veel voor en beide zijn goed verhandelbaar, maar de juridische en financiële gevolgen verschillen. Let bij erfpacht op de resterende looptijd, de hoogte en herzieningsmomenten van de canon, en de voorwaarden voor verlenging en overdracht. Sommige banken hanteren andere financieringsvoorwaarden voor erfpachtpercelen dan voor volle eigendom. Laat daarom altijd vastleggen welke rechtsvorm u precies koopt voordat u tekent.
Net als in Nederland is de overdracht van vastgoed op Aruba wettelijk voorbehouden aan een beëdigd notaris. Aruba kent slechts een klein aantal notarissen, en de notaris is de spil van de transactie. Hij controleert de eigendomstitel, onderzoekt of er hypotheken, beslagen of belastingschulden op het pand rusten, beheert de aanbetaling in escrow, stelt de leveringsakte op en schrijft de overdracht in bij het kadaster.
In de praktijk verloopt een koop grofweg zo: u brengt een schriftelijk bod uit, sluit een koopovereenkomst, stort doorgaans zo'n 10% in escrow, doorloopt de verplichte identificatie- en herkomstcontrole (KYC, mede op grond van de Lwtf-regelgeving tegen witwassen) en tekent uiteindelijk de akte. Reken op ongeveer 8 tot 12 weken van bod tot inschrijving.
Houd rekening met kosten koper bovenop de koopsom. De belangrijkste post is de overdrachtsbelasting. Op dit moment geldt een tarief van 3% voor onroerend goed met een waarde tot en met Afl. 250.000 en 6% wanneer de waarde daarboven ligt, berekend over de koopprijs of de leggerwaarde, afhankelijk van welke het hoogst is. Daarnaast betaalt u notaris- en aktekosten, die afhankelijk van de complexiteit doorgaans in de orde van 1% tot 2% liggen. Bij elkaar komen de totale kosten koper vaak uit rond de 5% tot 8% van de koopsom, maar dit varieert per transactie, dus vraag vooraf een sluitende opgave.
Vergeet ook de jaarlijkse grondbelasting niet. Deze wordt geheven over de waarde van het onroerend goed; niet-inwoners betalen op dit moment doorgaans een vast tarief in de orde van 0,6%, terwijl voor inwoners een oplopend tarief geldt. Financiering via een lokale bank is mogelijk, maar niet-inwoners moeten vaak rekenen op een hogere eigen inbreng.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen juridisch advies. Voor advies over uw specifieke situatie kunt u contact opnemen met Glas & Glas.
Nee. Vastgoedbezit geeft geen automatisch verblijfsrecht. Verblijf en verblijfsvergunningen lopen via een aparte procedure bij DIMAS. Wilt u kopen met het oog op emigratie, stem dan beide trajecten vooraf op elkaar af.
Naast het onderscheid tussen eigendom en erfpacht is dat vooral de fiscale structuur en de sterke, centrale rol van de notaris. De begrippen lijken op de Nederlandse, maar de tarieven, drempels en procedures wijken af.
Vaak wel, maar daar kunnen vergunningen, toeristenbelasting en winstbelasting bij komen kijken. Laat u hierover vooraf adviseren, zeker als verhuur een belangrijk deel van uw rendement moet vormen.
Laat ons de titel, de erfpachtvoorwaarden en het volledige kostenplaatje controleren voordat u tekent, zodat u precies weet wat u koopt.
Vraag een consult aan → WhatsApp ons